不動産売却は今がチャンス？マンションの高額売却を成功させる秘訣
マンションの売却価格は近年上昇傾向にありますが、慎重な判断と適切なタイミングの見極めが重要です。売却価格は経済情勢や金利動向など多くの要因に影響を受け、特に低金利期は需要が高まりやすい一方、2025年問題により市場の価格下落リスクもあります。
マンション売却を成功させるには、需要が高まる時期を狙い、競合物件の調査や税制の特例活用が有効です。さらに、リフォームは基本控え、長期所有による税率軽減などで利益を最大化しましょう。
目次
マンションの売却価格は上昇中
ここ数年、マンションの売却価格が上昇傾向にありますが、実際に売却を検討する際には慎重な判断が求められます。特に価格の変動要因を理解し、適切なタイミングを見極めることが重要です。ここでは、マンション価格の上昇状況と売却時期の見極めポイントについて説明します。
◇マンション売却はタイミングの見極めが重要
マンションの価格は常に変動しており、売却価格はさまざまな要因に影響されます。一般的に、経済情勢、住宅需要、金利などが価格に大きな影響を与えますが、売却のタイミングを見極めるためには、これらの要因を総合的に考慮することが必要です。
特に金利の動向は重要で、金利が低い時期には住宅ローンを利用する購入者が増え、需要が高まる傾向があります。その結果、売却価格が上昇することが多くなります。また、住宅市場には地域ごとに特性があるため、同じマンションでもエリアによって価格動向が異なる点も重要なポイントです。
◇成約物件価格は11年連続上昇中
公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2023年）」によると、首都圏におけるマンションの成約価格は4,575万円で、11年連続で上昇しています。このデータは、特に東京都や近郊エリアにおける旺盛な需要を示しており、売却を検討する人々にとって有利な状況を反映しています。
中古マンション価格の高騰にはいくつかの要因があります。具体的には、「住宅ローンの低金利状態の継続」「建築資材価格や人件費の高騰」「円安による海外投資家の投資の活発化」などです。
マンション売却に関わる2025年問題とは
画像出典：フォトAC
2025年問題とは、団塊の世代が一斉に後期高齢者となり、相続に関わる不動産の売却が急増することに起因する不動産市場の一連の課題のことです。この問題が影響を与えるなかで、マンション売却を先延ばしにすることにはリスクが伴います。
特に、不動産市場における価格下落の可能性が指摘されており、その理由は複数の要因に基づいています。
◇相続不動産の売却が増加する
2025年以降、団塊の世代が高齢化し、その多くが相続問題に直面します。これにより、不動産の相続が進むと同時に、相続税の負担や管理の煩雑さから、不動産の売却が増加することが予想されています。
この影響におけるポイントは、市場に供給される不動産が増えると、需給バランスが崩れ、売却物件が増加して価格が下がる可能性がある点です。
◇購入希望者が減少する
少子化と高齢化が進む日本では、今後、不動産を購入する若年層が減少すると予測されています。これにより、マンション市場での購入希望者が減少し、価格の下落を招く可能性があります。
特に、結婚や子育てを控えた若年層の購買意欲が低く、住宅ローン金利の変動や経済の不安定さも相まって、消費者の購入意欲の低下が顕著です。この状況が長期的に続くと、需要が低迷し、価格下落圧力がかかります。
◇地方から都心への移住が増える
都市部への人口集中が続くなか、地方から都心への移住が加速しています。この流れは地方の不動産に対する需要を減少させ、地方のマンション価格を下げる大きな要因のひとつです。特に、地方都市においては若年層や働き手の流出により住宅の需要が低下し、結果として価格が下がるリスクが高くなります。
一方で、都心部では依然として需要が高いため、価格が安定している可能性もありますが、地方でのマンション売却を考えている場合は、早期に行動しないと価格低下を避けることが難しくなります。
佐倉市・四街道市・酒々井町などでもマンションの価格が下がる可能性があるため、不動産売却を検討している場合は売却の時期とタイミングを見極めることが非常に重要です。
マンション売却を成功させるポイント
マンションの売却を成功させるためには、戦略的なタイミングと適切な市場調査が重要です。特に市場の動向を理解し、適切な時期に売り出すことが成功の鍵となります。以下に、マンション売却を成功させるためのポイントを紹介します。
◇マンションの需要が高い時期に売り出す
マンションを売却する最も効果的な時期は、需要が高まる時期に合わせることです。特に、1月から3月は不動産市場の繁忙期にあたり、新年度を迎える前のこの時期には、転勤や新生活を始める人々が多く、新しい住居を探す需要が高まります。
◇ライバル物件を調査する
マンションの売却価格や売れ行きは、周辺の競合物件の動向にも大きく影響されます。そのため、ライバル物件を調査することが非常に重要です。周辺地域で売り出されている同様の物件と自分の物件を比較することで、市場の相場を把握し、適正な価格設定が可能になります。
また、ライバル物件の特徴やアピールポイントを把握することで、より効果的に自分の物件を差別化し、売却を有利に進められます。例えば、内装のリフォームや設備の充実度を見直すことは、競争力を高めるのに効果的です。
◇売却をいったんやめる
市場調査の結果、ライバル物件の価格が予想以上に下落している場合には、一時的に売却を延期する選択肢も考慮すべきです。ライバル物件の価格が下がると、自分の物件も価格を下げざるを得ないことがあります。
そのため、無理に今売却するのではなく、市場の状況を見極め、価格が安定するタイミングを待つことも重要です。
売却利益を少しでも多くするためのテクニック
マンション売却で少しでも多くの利益を得るためには、売却方法や税金の特例など、いくつかのポイントを押さえることが大切です。以下に、利益を最大化するためのテクニックをご紹介します。
◇仲介で売却する
マンションを売却する際には、不動産仲介を利用することで、より多くの利益が見込めます。仲介での売却は市場価格での取引が可能で、特に需要のあるエリアや人気物件では高値での成約が期待できます。
一方、立地や物件の状態などの理由で売却が難しい場合は、不動産会社に直接買取を依頼する方法も検討しましょう。
◇リフォームは基本行わない
売却前にリフォームを行うことで価格が上がると考える人もいますが、実際にはリフォームせずに売り出す方が賢明な場合が少なくありません。多くの購入希望者は自分の好みに合わせてリフォームを行うことを前提に購入するため、リフォーム費用を上乗せするのが難しいことが多いためです。
物件の魅力を伝えることに注力し、必要最小限のクリーニングや整理にとどめることが、利益を最大化するポイントになります。
◇5年所有してから売却する
譲渡所得税率は、不動産の所有期間によって異なります。所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」として課税され、税率が抑えられます。
◇特別控除を適用する
不動産の売却では、税制上の特別控除を利用することで節税が可能です。主な控除には以下のものがあります。
・居住用財産の3,000万円特別控除
自宅を売却した場合に、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度。
・軽減税率の特例
自宅を10年以上所有した場合、譲渡所得税率が軽減される制度。
・買換え特例
新しい居住用財産への買換えに伴い、譲渡所得税を一時的に繰り延べられる制度。
・特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除
自宅の売却で譲渡損失が発生した場合に、その損失を他の所得と相殺し、最大3年間繰り越して控除できる。
近年、マンションの売却価格は上昇傾向にありますが、売却を成功させるためには慎重な判断が必要です。売却価格は経済情勢や金利、地域特性など多くの要因によって変動します。特に、金利が低いと住宅ローンの利用者が増え、需要が高まることで売却価格が上昇する傾向があります。
また、地域ごとの需要や市場動向も価格に大きな影響を及ぼすため、事前の調査が欠かせません。首都圏ではマンションの成約価格が11年連続で上昇しており、東京都やその近郊エリアでは需要の強さが反映されています。
一方で、2025年問題による影響も無視できません。団塊世代の高齢化に伴い、相続による不動産売却が増えることで市場に供給が集中し、価格下落の可能性があります。また、少子高齢化により住宅購入者が減少することで、将来的に需給バランスが崩れるリスクも指摘されています
マンション売却を成功させるには、売却時期の見極めが重要です。不動産市場では1～3月が繁忙期で、新生活を始める人々による需要が高まるため、この時期に売却を進めると有利になる可能性があります。
また、周辺地域のライバル物件を調査し、自分の物件との差別化を図ることが効果的です。競争が激しい場合は一時的に売却を延期する判断も必要です。
利益を最大化するにはいくつかのポイントがあります。不動産仲介を利用することで市場価格での売却が期待でき、リフォームは基本的に最小限にとどめておくほうがコスト効率が高くなります。また、所有期間が5年以上になると譲渡所得税が軽減されるため、長期的な計画を立てることが重要です。
税制の特例も活用可能で、居住用財産の3,000万円控除や軽減税率の適用、新しい物件への買い替えによる税金の繰延べなどが挙げられます。
