不動産売却時のトラブルを回避！契約・仲介手数料の落とし穴とは？
不動産売却では、契約内容や仲介手数料を事前に確認し、トラブルを防ぐことが大切です。契約書には売買価格や引渡し時期を明記し、契約解除時の違約金も確認しましょう。仲介手数料は法律で上限が決まっていますが、追加費用を請求されることがあるため注意が必要です。売却後の瑕疵や埋没物の発覚によるトラブルもあるため、契約不適合責任の範囲を確認し、調査を行うと安心です。信頼できる不動産会社を選ぶことも重要です。
目次
契約や仲介手数料に関するよくあるトラブル
不動産売却は、多額のお金が動く一大事業ですから、あらかじめ契約内容をよくチェックしたり、仲介手数料を確認したりして、トラブルを回避するようにしたいものです。
◇契約書の内容に不備があった
不動産売却の契約書には、売買価格と引き渡し時期、支払い条件などがすべて記載されていなければなりません。ひとつでも不備があると、後になってからトラブルに発展することがありますので注意しましょう。土地の境界線についても、筆界（登記上の境界）と現地の境界が違うケースなどが特に問題になりやすいポイントです。例えば、売買契約後に土地を測量したところ、想定より土地の面積が小さかった場合などは、契約解除や価格交渉が必要になることがあります。
◇契約解除で違約金が発生した
契約解除に関するトラブルも非常に起きやすく、違約金や手数料が争点になることがあります。契約前に解除条件を明確に確認し、契約書に記載されているかどうか確認しておかないと、解除できないと言われたり、途中解約は可能でも、高額な違約金を請求されたりするケースもあります。契約書に契約、解除に関する記載がない場合には、契約を交わしてしまう前に必ず質問することが重要です。
◇仲介手数料が無料だと思っていたのに請求がきた
仲介手数料に関するトラブルも、不動産取引ではよく発生します。法律では仲介手数料の上限が定められていますが、不動産会社の中には「コンサルタント料」や「事務手数料」と称して、不当な請求をしてくることがあります。
「仲介手数料は無料」と最初に言われたのに、後から諸費用を請求してくるケースもありますので、手数料の有無・金額は必ず文書で確認しておくようにしましょう。
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不動産売却後によくあるトラブル
不動産売却は、契約を交わして物件を引き渡した後にトラブルが発覚することがあります。例えば、売却した後で住宅の瑕疵（瑕疵）が発覚した場合や、埋没物が見つかった場合などは、金銭的なトラブルに発展することが多いため、注意しなければなりません。
◇瑕疵が発覚する
不動産の「瑕疵」とは、売却時に発見されなかった欠陥や問題のことを指します。瑕疵には大きく分けて、「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」「環境的瑕疵」「心理的瑕疵」の4種類があります。物理的瑕疵は建物の損傷や劣化などのことで、シロアリ被害や基礎のひび割れなどが該当します。
法律的瑕疵は法律上の制約で、例えば再建築不可であったり、建築基準法違反であったりすることが売却後に発覚した場合を指します。環境的瑕疵は周辺環境の問題で、近隣トラブルや悪臭・騒音がひどく、物件の価値が低下する状態を指します。
飲食店や養鶏場などの悪臭がある、風向きによって下水処理場やゴミ処理場の匂いが流れてくるなどのトラブルは、環境的瑕疵に含まれます。
◇埋没物が見つかる
埋没物とは、土地の中に埋まっている廃棄物や建築物の基礎、井戸・産業廃棄物などのことを指します。これらは土地の利用や建築に影響を与えることが少なくなく、買主とのトラブルにつながります。購入した土地を整地しようとしたら、古い建物の基礎が埋まっていた、あるいは井戸が埋まっていたことが判明し、埋め戻しの儀式や費用が発生するケースも珍しくありません。
また、家の解体後に地中から瓦やコンクリート片、金属くずなどの産業廃棄物が見つかり、撤去費用を請求されるといったトラブルもあります。売却後のトラブルを避けるためには、売買契約書に「埋設物が見つかった場合の対応」を明記しておくのがおすすめです。
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不動産売却時のトラブルを回避するためのポイント
不動産売却時のトラブルを回避するためには、いくつかのポイントを押さえておくことが重要です。
◇契約する前に契約書の内容をしっかり確認する
売買契約書を締結する際には、以下の10項目を必ずチェックしておきましょう。
1.物件の詳細情報 – 売買の対象となる不動産の所在地や種類、構造などの基本情報を確認。
2.物件の面積 – 登記簿面積や実測面積の違いを把握し、契約内容と一致しているか確認。
3.売買代金と支払い条件 – 代金の総額、支払い方法、手付金や残金の支払時期を明確にする。
4.手付金の取り扱い（手付解除） – 契約解除時の手付金の返還ルールや違約金の有無を確認。
5.税金や管理費の精算方法 – 固定資産税や管理費などの精算方法を事前に決めておく。
6.所有権の移転と引渡し時期 – いつ所有権が移転し、物件の引き渡しが行われるか明確にする。
7.ローン特約の有無 – 買主がローンを利用する場合、ローン審査が通らなかったときの契約解除条件を確認。
8.付帯設備や備品の引渡し条件 – 設備の有無や状態を確認し、エアコンや照明などの引渡し範囲を明確にする。
9.契約違反時の対応 – 売主・買主のいずれかが契約に違反した場合の解除条件や違約金について確認。
10.契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任） – 売却後に欠陥が見つかった場合の責任範囲や対応を明確にする
◇仲介手数料無料の仕組みに注意する
仲介手数料が無料の不動産会社は、無料の代わりに売却価格が安く設定されている可能性があるだけではなく、仲介業者が買主側から手数料を取る「両手取引」で利益を得るケースもしばしば見受けられます。
また、手数料無料の代わりに、積極的な広告や販売活動を行わないケースもありますので、しっかり販売活動をしてくれるかどうかを必ず確認しましょう。
◇適切な売却方法を選ぶ
不動産の売却方法には、仲介の他に買取があります。不動産買取を選ぶと、ほとんどの場合「契約不適合責任」が免責となるため、売却後のトラブルを避けやすいのが大きなメリットです。特に古い物件の場合には、買取が安心です。
◇埋没物の調査を行う
埋没物の調査方法には、「地歴調査」「ボーリング調査」「地中レーダー探査」などがあります。地歴調査は過去の土地利用状況を資料を使って調べる方法で、古地図・航空写真・公的資料をもとに、過去に建物や井戸、工場などがあったかどうかを確認します。費用が比較的安く、最初に行う調査として有効です。
ボーリング調査は地面に穴を掘り、地質や埋没物を直接調べる方法で、地中にコア（柱状のサンプル）を採取し、埋設物の有無を確認します。精度が高いとはいえ、費用が高く、調査範囲が限られるのがこの調査方法の特徴です。
地中レーダー探査は電磁波を利用して地下の異物を探す方法で、レーダーを地表から照射し、地下の構造物や埋設物の位置・大きさを推定します。非破壊で調査が可能で、比較的広範囲を調べられるメリットがあります。
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千葉県にあるおすすめの不動産会社3社
千葉県で不動産売買の仲介を行っている会社の中でも、特に人気の3社をご紹介します。
◇センチュリー21トクスイ不動産
センチュリー21トクスイ不動産は、地元佐倉に密着した不動産会社として、30年以上の豊富な実績を誇っています。
| 会社名 | センチュリー21トクスイ不動産 |
| 所在地 | 〒285-0081 千葉県佐倉市表町1-3-3 |
| 電話番号 | 043-486-3333 |
| 公式ホームページ | https://www.c21tokusui.com |
同社の会員になれば、他社にはないトクスイ不動産だけの限定物件にアクセスできるだけではなく、最新物件情報をメールでいち早く受け取れます。
センチュリー21トクスイ不動産について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
▼センチュリー21 トクスイ不動産佐倉店はあらゆる不動段売却のケースに対応
さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。
◇株式会社オカムラメイト
引用元：株式会社オカムラメイト
東葉高速鉄道・総武線沿線に6店舗を展開するオカムラメイトは、分譲住宅から土地、マンション、商業ビルまで幅広く物件を扱っており、取引実績も豊富です。
| 会社名 | 株式会社オカムラメイト |
| 所在地 | 本店 〒276-0046 千葉県八千代市大和田新田508-2 |
| 電話番号 | 047-409-8323 |
| 公式ホームページ | https://www.okamuramate.co.jp/corporate/index.html |
地域に根ざした売却サポートによって、付加価値を提供するのが同社のおすすめポイントです。
株式会社オカムラメイトについて詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
▼株式会社オカムラメイトが選ばれる理由！地域に根ざした信頼の実績
◇あさひアーバン株式会社
あさひアーバンは、売主に寄り添った住まいの売却相談窓口として人気がある不動産会社です。時代に適合した、売れる仕組みや販売戦略を常にブラッシュアップし、最新のツールを導入しているのが同社の特徴で、それぞれの状況を勘案した最適な提案が受けられます。
| 会社名 | あさひアーバン株式会社 |
| 所在地 | 〒260-0031 千葉県千葉市中央区新千葉2-4-12 コーメービル1階 |
| 電話番号 | 043-306-6870 |
| 公式ホームページ | https://www.asahiurban.co.jp/ |
また、相続不動産の売却や急を要する不動産の換金などに関しても、気軽に相談できます。
あさひアーバン株式会社について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
不動産売却は大きな金額が動くため、契約内容や仲介手数料を事前に確認し、トラブルを防ぐことが重要です。契約書には売買価格・引渡し時期・支払条件などが明記されている必要があり、特に土地の境界線や実測面積の違いは契約解除や価格交渉の要因となるため注意が必要です。
また、契約解除時の違約金も事前に確認し、解除条件を契約書に明記しておくことが大切です。
仲介手数料の上限は法律で決まっていますが、追加費用として「コンサルタント料」や「事務手数料」を請求されるケースもあります。「仲介手数料無料」と宣伝されていても、別の名目で費用が発生する場合があるため、文書で確認することが必要です。
売却後に瑕疵（シロアリ被害・基礎のひび割れなど）や埋没物（廃棄物・古い建物の基礎）が発覚すると、金銭トラブルに発展することがあります。契約不適合責任の範囲を事前に確認し、売買契約書に「埋設物が見つかった場合の対応」を記載しておくと安心です。
トラブルを避けるためには、契約前に契約書の内容を詳細に確認し、売却方法（仲介・買取）を慎重に選ぶことが重要です。特に買取は「契約不適合責任」が免責となるケースが多く、売却後のトラブルを防ぎやすいメリットがあります。また、地歴調査・ボーリング調査・地中レーダー探査などで埋没物の有無を確認するのも有効です。
売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選び、契約内容や手数料を明確にすることが大切です。
