リースバックの基本を徹底解説！仕組みから利用条件までわかりやすく解説
リースバックは不動産を売却しつつ、賃貸契約を結び住み続ける仕組みです。住宅ローンの返済や資金調達手段として有効ですが、契約内容に注意が必要です。売却後は家賃の支払いが発生し、家賃が高額になることもあります。
また、買戻し条件が不明確だとトラブルを招くことがあります。リースバックを利用する際は、契約前に家賃額や買戻し条件を確認し、信頼できる業者を選ぶことが大切です。業者の実績や資金力をチェックし、複数社から見積もりを取得することも重要です。
目次
まずは確認！リースバックの基本概念
リースバックは、不動産を売却しつつもそのまま住み続けられる仕組みとして注目されています。住宅ローンの返済や資金調達の手段として利用されることが多いですが、契約内容や条件を十分に理解せずに進めると、思わぬトラブルにつながる可能性があります。
リースバックの利用を検討している方は、基本的な仕組みや利用条件について知っておきましょう。
リースバックとは
リースバックとは、不動産を売却すると同時に、その物件を賃貸契約で借り受け、引っ越さずに住み続けられる仕組みです。売却によってまとまった資金を確保できるため、住宅ローンの返済や資金調達の手段として活用されます。特に、自宅を売却して資金を得たいものの、住み慣れた環境を変えたくない方に適しています。
個人の住宅だけでなく、企業の事務所や工場にも利用され、資産を現金化して事業資金を確保する手段としても選ばれることがあります。ただし、売却後は賃貸契約を結ぶため家賃の支払いが発生し、契約内容によっては長期間の負担となる可能性があります。
リースバックの仕組み
リースバックは、不動産の売却と賃貸契約を同時に進める仕組みです。まず、自宅や所有不動産をリースバック業者や投資家に売却し、売却代金を受け取ります。ただし、売却価格は市場価格より低くなるのが一般的です。その後、買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら引き続き住み続ける形となります。契約によっては、将来的に物件を買い戻せるオプションが付与される場合もあります。
この仕組みを活用すれば、まとまった資金を確保しつつ住み慣れた環境を維持できます。ただし、家賃が高く設定されるケースや契約期間に制限がある場合もあるため、事前に契約内容をしっかり確認することが大切です。
リースバックの利用条件
リースバックを利用するには、いくつかの条件を満たす必要があります。
まず、物件の所有者が複数いる場合は、全員の同意が必要です。共有名義の場合は、事前に十分な話し合いを行い、合意を得ておきましょう。
また、売却価格が住宅ローンの残債を上回ることも条件です。売却代金はローン返済に充てられるため、残債が残る場合は自己資金で補う必要があります。
さらに、リースバック後は家賃を支払う必要があるため、継続的に家賃を支払える収入や資産が求められます。収入証明や貯蓄状況の確認が行われることが一般的で、安定した経済状況が必要です。
リースバックは便利な仕組みですが、契約内容によっては負担が増える可能性があるため、慎重に検討しましょう。
リースバックでよくあるトラブルや失敗
リースバックは資金調達に役立つ仕組みですが、契約内容によっては予期せぬトラブルが発生することがあります。特に、家賃が高額になるケースや、買戻し条件が不明確な場合、さらに業者の信頼性に関する問題がよく指摘されています。
高額な家賃設定による支払い困難
リースバックでは、売却後も同じ物件に住み続けられる利便性がある一方で、家賃が高額になる可能性があります。
特に、売却価格が高い場合は家賃も高く設定されることが多く、経済的負担が増えるケースがあります。住宅ローン返済の軽減を目的としてリースバックを利用したものの、結果的に支出が増えてしまう例も少なくありません。
家賃の目安として「利回り」が参考になります。年間家賃を売買価格で割った利回りは、マンションの場合6％～10％が一般的です。
例えば、利回りが10％の場合、10年間で売却価格相当の家賃を支払う計算となり、長期間住み続けるには負担が大きくなる可能性があります。
また、リースバックの家賃は市場相場より高めに設定されることが多いため、周辺の賃貸物件と比較し、支払い可能な範囲かを慎重に検討する必要があります。
買戻し条件の不明確さによるトラブル
リースバックを利用する際、将来的に買戻しを希望する場合は、買戻し条件を明確にしておくことが重要です。条件が不明確だと、トラブルに発展する可能性があります。
例えば、契約書に買戻し可能な期間が明記されていない場合、資金が準備できたタイミングで買戻しを希望しても業者側の都合で拒否されることがあります。また、転売によって物件の所有者が変わり、買戻しができなくなるケースもあります。
さらに、買戻し価格が契約時に定められていない場合、当初の売却価格よりも大幅に高い価格を請求される可能性があります。リースバックでは売却価格が相場より低めに設定されることが多いため、買戻し時に割高な価格が設定されることも少なくありません。
信頼性の低い業者との契約
リースバック市場には多くの事業者が存在しますが、中には信頼性に欠ける業者もいます。「リースバックで失敗した」「トラブルに巻き込まれた」という事例の多くは、契約内容の不透明さや業者の対応に原因があります。
悪質な業者の特徴として、契約内容を十分に説明せず急いで契約を迫ったり、口頭での説明と契約書の内容が異なっていたり、契約後のフォローが不十分であることが挙げられます。特に、買戻し条件を曖昧にされたり、契約後に家賃を引き上げられたりするケースには注意が必要です。また、資金力のない業者が関与する場合、契約が途中で継続できなくなるリスクもあります。
リースバックを成功させるためのポイント
リースバックを有効活用するには、契約内容の見極めが重要です。リースバックを成功させるために押さえておきたい4つのポイントを解説します。
明確な目的設定
リースバックを利用する目的は人それぞれ異なります。「住宅ローンを完済したい」「一定期間だけ住み続けたい」「資金調達後に再度買い戻したい」など、目的によって契約内容が異なります。
例えば、短期間で資金を確保したい場合は、契約期間や買戻し条件の確認が重要です。目的が不明確だと、契約内容が自分の希望と合わず、不利な条件で進めてしまう可能性があります。
契約前に「リースバックを利用する理由」を明確にし、業者としっかり相談して、適切な契約条件を決めましょう。
適切な家賃額の契約
リースバック後は家賃を払い続ける必要があるため、契約時に適切な家賃設定を確認することが大切です。
よくある失敗として、家賃が予想以上に高く、住宅ローンの支払い時よりも経済的負担が大きくなるケースがあります。これは、リースバックの家賃が市場の賃貸相場よりも高く設定されることが多いためです。
契約前に家賃の支払いをシミュレーションし、数年間無理なく支払えるかどうかを確認しておきましょう。
ライフプラン込みの計画立案
リースバックの契約時には、今後の収入状況や生活費を考慮し、数年後に家賃を問題なく支払えるか慎重に検討することが大切です。
また、契約期間や契約解除条件にも注意が必要です。定期借家契約の場合、契約期間終了後に退去を求められることがあります。
長期間住み続ける予定なら更新可能かどうかを確認し、将来的に住み替えを考えている場合は、次の住まいを確保する計画も立てておきましょう。
買戻し条件の事前確認
リースバックの魅力のひとつは、将来的に物件を買い戻す選択肢があることですが、契約時に買戻し条件が不明確だと、後で高額な買戻し価格を提示される、あるいは買戻しができなくなる可能性があります。
そのため、リースバックの契約内容をしっかり確認し、買戻し価格、期間、必要条件などを契約時に明確にすることが重要です。特に、再売買に関する契約書に詳細を記載しておくことで、将来的なトラブルを防げます。
信頼できるリースバック業者の選び方
リースバックを成功させるためには、信頼できる業者を選ぶことが重要です。業者によって取扱物件やサービス内容、対応地域が異なるため、事前に情報収集をしっかり行いましょう。
対応エリアと取扱物件をチェック
リースバック業者は、対応できる地域や物件の種類が異なります。例えば、戸建てを売却したい場合は、戸建ての取引実績が豊富な業者を選ぶと、適正な査定価格や契約条件が期待できます。
また、全国展開している業者でも地方物件には対応していない場合があるため、地域密着型の業者は地元物件に精通しており、高い金額を提示することがあります。特に地方に住んでいる方は、地域密着型業者を検討する方が有利です。
業者の実績と資金力を確認
リースバック業者の実績や資金力は、信頼性を判断する際の重要なポイントです。実績が豊富な業者は地元の金融機関との信頼関係も強く、迅速な現金化が期待できます。
また、大手グループ企業や上場企業など、安定性が高い業者を選ぶことで、リースバック後のリスクを軽減できます。
逆に、経営状態が不安定な業者とは取引を避けた方が良いでしょう。物件が第三者に転売されるなどのトラブルが発生する可能性があります。
事前に業者の財務状況や経営基盤を確認して、安心して契約できる業者を選ぶことが重要です。
複数社からの見積もりを取得
リースバックを利用する際は、複数の業者から見積もりを取得することをおすすめします。業者によって買取価格や家賃、買戻し条件などが異なるため、見積もりを比較することで最適な契約内容かを見極められます。
見積もりを取得する際には、契約書に記載される詳細な条件を確認し、後々のトラブルを避けるための参考にしましょう。
リースバックはトクスイ不動産に相談
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リースバックとは、不動産を一度売却し、その後賃貸契約を結んで住み続ける仕組みです。主に住宅ローンの返済が難しくなった場合や、資金調達が必要な場合に利用されます。売却して現金を手に入れた後も、住み慣れた家に住み続けられるため、生活の安定性が保たれます。
しかし、売却後は、毎月家賃を支払うことになり、その額が元々の住宅ローン返済額を超える場合もあります。特に契約内容や家賃設定に関しては慎重に確認することが求められます。
また、リースバックを利用する際には買戻しの条件についても理解しておく必要があります。買戻しが可能な場合でも、その価格や条件が曖昧だとトラブルを引き起こす可能性があります。したがって、契約前に家賃額や買戻し条件をしっかりと確認し、信頼できる業者と契約を結ぶことが非常に重要です。
トクスイ不動産ではリースバックサービス「売っても住めるんだワン」を提供しており、売却後は住み続ける、あるいは再取得という選択肢もあります。全国主要都市に対応し、近隣に知られずに不動産を売却でき、最短5日で決済が可能なため、早期現金化を希望する方にも最適です。
