土地と建物の名義が違う場合の売却方法とは？トラブル回避のポイントも解説
土地と建物の名義が異なる場合、相続や売却時にトラブルが発生することがあります。名義統一や別々に売却する方法などがあり、専門的な対応が必要です。千葉県の不動産会社は地域密着型で、相続や売買サポートを提供しています。
目次
土地と建物の名義が異なる主なケース
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親が所有する土地に子供が家を建てた場合や、相続に関する土地の名義変更など、相続にまつわる問題が発生することがあります。事前に対策を講じることで、トラブルを防ぐことが可能です。
◇両親が所有する土地に子どもが家を建てた
親が所有する土地に子どもが家を建てるケースは一般的です。この場合、土地は親の名義、建物は子どもの名義となります。親が亡くなり相続が発生すると、土地は相続財産となり、遺言がない場合、相続人全員の共有財産となります。
例えば、長男が建物を所有し、次男と共に相続人である場合、土地の分割方法を巡ってトラブルが生じることがあります。そのため、事前に遺言や遺産分割協議を行うことが重要です。
◇相続した土地に家を建てたが土地の名義変更を忘れていた
相続した土地に家を建てたものの、名義変更手続きを忘れていた場合、土地の登記名義が故人のままとなります。2024年4月からは相続登記が義務化され、法務局で手続きを行う必要があります。
過去の相続で遺産分割が完了していれば、名義変更のみで問題ありません。しかし、名義が祖父など古い世代のままの場合、過去の相続状況を調査し、共有持分がある場合には権利関係を整理することが必要です。
◇故人が賃貸していた土地に賃借人が建物を建てた
故人が所有していた土地を賃貸し、賃借人が建物を建てていた場合、相続時には「底地」として扱われます。底地は、借地人が建物を所有している限り、相続人が自由に活用することができません。相続人全員で共有すると、管理や地代分配でトラブルが生じやすくなるため、適切な対処が求められます。
また、底地は流動性が低く、売却価格が相続税評価額よりも低くなることが一般的です。スムーズな相続を実現するためには、借地人との交渉や権利整理が必要です。
◇故人が借りた土地に自身で建物を建てた
故人が第三者から土地を借りて自宅を建てた場合、相続財産には「借地権」と「建物」が含まれます。借地権は相続時に地主の許可を得る必要はありませんが、売却する際には地主の許可が求められます。
相続人がその建物を活用しない場合、借地権と建物を地主に買い取ってもらうか、または第三者に売却する選択肢があります。契約更新の必要はなく、更新料の請求にも応じる義務はありません。相続トラブルを未然に防ぐためには、事前に対策を講じることが大切です。
土地と建物の名義が異なる不動産でよくあるトラブル
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土地と建物の名義が異なる場合、立ち退きや解体、売却に関するトラブルが生じる可能性があります。借地権付きの建物では、正当な事由がなければ立ち退きを要求されることはなく、土地所有者が勝手に建物を解体することは違法です。また、名義が異なる物件は買い手が見つかりにくいため、名義を統一する方が売却しやすくなります。
◇立ち退きを要求される
借地権で建てられた家を相続した際、地主から立ち退きを要求されることがあります。しかし、借地借家法が適用されるため、正当な事由がなければ立ち退く必要はありません。例えば、「更地にして売却したい」という理由は認められにくい一方で、「地主が自宅を建てる必要がある場合」などは正当な事由とされる可能性があります。
立ち退き問題が発生した際は、専門家に相談することが重要です。
◇建物を勝手に取り壊せない
土地所有者と建物の所有者が異なる場合、土地所有者は勝手に建物を取り壊すことはできません。独断で解体すると違法となるため、トラブルがあった場合でも慎重に対応することが求められます。
借主が土地を返却する際には、解体費用の負担や条件について話し合うことが重要です。通常、解体費用は借主負担ですが、地主と交渉を行うことで、一部負担してもらえる可能性もあります。解体に関する問題は、事前に協議し、合意を得ることが大切です。
◇買い手が見つからない
土地と建物の名義が異なる場合、それぞれを別々に売却することは可能ですが、買い手が見つかりにくいという現実があります。建物の購入者は、土地の名義人が変わる可能性があるため、長期間住み続けられるか不安を感じることがあります。また、土地の利用方法を巡るトラブルのリスクもあります。
そのため、売却を考える際は、どちらかの名義人がもう一方の名義を取得し、土地と建物を同じ名義に統一する方が、需要が高まると考えられます。
土地と建物の名義が異なる不動産の売却方法
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土地と建物の名義が異なる場合、売却方法にはいくつかの選択肢があります。それぞれを単独で売却する方法や、名義を統一してから売却する方法、同時売却を行う方法などがあり、状況に応じて最適な方法を選ぶことが重要です。
◇土地と建物を別々に売却する
土地と建物の名義が異なる場合、それぞれ単独で売却することは可能です。例えば、親名義の土地に子供が建物を所有している場合、互いの許可なく売却できます。しかし、土地に建物があると活用が制限されるため、売却は難しく、買い手がつきにくいのが現実です。
地上権や賃借権がある場合は売却が可能ですが、一般的には専門の不動産買取業者に依頼する方がスムーズに取引できるでしょう。
◇名義を揃えてから売却する
土地と建物の名義が異なる場合、名義を揃えてから売却する方法があります。具体的には、一方の名義人が土地または建物を買い取り、名義変更を行い、その後に売却手続きを進めます。
これにより、権利関係のトラブルがなくなり、スムーズに売却が進むとともに、通常の不動産相場での売却が可能となります。ただし、名義統一には資金が必要なため、資金が準備できない場合はこの方法を利用することが難しくなります。
◇名義が異なるまま同時に売却する
土地と建物の名義が異なる場合、同時売却を行うことができます。お互いの売却意思を確認し、買主と2本の契約を結ぶ形で進めますが、手続きが複雑でトラブルのリスクもあります。
そのため、同時売却の実績が豊富な不動産会社に相談することが重要です。
千葉県にあるおすすめの不動産会社3社
佐倉市や一宮町を中心に、地域に密着した不動産サービスを提供するセンチュリー21トクスイ不動産、いがらしハウジング、上総の国ホーム株式会社は、売買・賃貸仲介からリフォームまで幅広い対応をしています。
◇センチュリー21トクスイ不動産
センチュリー21トクスイ不動産佐倉店は、佐倉市の中心に位置し、JR佐倉駅北口ロータリーから徒歩圏内の便利な場所にあります。一戸建てやマンション、土地、中古住宅の売買仲介・買取をはじめ、賃貸物件の仲介や賃貸管理を行っています。
| 会社名 | センチュリー21トクスイ不動産 |
| 所在地 | 〒285-0081 千葉県佐倉市表町1-3-3 |
| 電話番号 | 043-486-3333 |
| 公式ホームページ | https://www.c21tokusui.com |
また、リフォーム・解体のコンサルティングや、不動産の総合コンサルタント業務、損害保険の代理業務も提供しており、広範囲なサービスを展開しています。
センチュリー21トクスイ不動産について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
▼センチュリー21 トクスイ不動産佐倉店はあらゆる不動段売却のケースに対応
さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。
◇センチュリー21株式会社いがらしハウジング
センチュリー21いがらしハウジングは、千葉県佐倉市南ユーカリが丘にある不動産会社で、売買・賃貸仲介、買取、建売分譲を手掛けています。京成電鉄ユーカリが丘駅から徒歩8分の距離です。
| 会社名 | 株式会社いがらしハウジング |
| 屋号 | センチュリー21株式会社いがらしハウジング |
| 所在地 | 〒285-0859 千葉県佐倉市南ユーカリが丘12-10 |
| 電話番号 | 043-463-0091 |
| 公式ホームページ | https://www.century21.jp/store/063801- |
また、創業27年、駐車場完備で、建物のプロが常駐しています。
センチュリー21株式会社いがらしハウジングについて詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
▼センチュリー21株式会社いがらしハウジングの魅力を徹底解説
◇上総の国ホーム株式会社
引用元：上総の国ホーム株式会社
上総の国ホーム株式会社は、千葉県一宮町を拠点に、不動産売却・仲介、買取、リフォーム、注文住宅建築などを手掛ける会社です。20年以上の実績を持ち、相続や税金対策にも対応しています。
| 会社名 | 上総の国ホーム株式会社 |
| 所在地 | 〒299-4301 千葉県長生郡一宮町一宮8523-1 |
| 電話番号 | 0475-36-5219 |
| 公式ホームページ | https://kazusanokuni.jp/sale/ |
また同社は地域密着型で、専門知識と強力なネットワークを活かしたサポートを提供しています。
佐倉市・四街道市・酒々井町における不動産売却について
詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
▼【不動産売却】佐倉市・四街道市・酒々井町でおすすめの不動産会社3選
土地と建物の名義が異なる場合、相続や売却においてトラブルが発生することがあります。例えば、親名義の土地に子どもが建物を建てた場合、親の死後に土地の相続問題が生じ、名義が異なることでトラブルが起こりやすいです。相続登記を忘れると、土地が故人名義のままになり、名義変更が必要となります。また、故人が賃貸していた土地に建物を建てた場合、土地は「底地」として扱われ、管理や地代分配で問題が生じることもあります。
さらに、名義が異なる土地と建物の売却時には、買い手が見つかりにくい場合があります。土地と建物を別々に売却することは可能ですが、活用が制限されるため、売却が難しくなることが多いです。名義を統一してから売却する方法や、名義が異なるまま同時に売却する方法もありますが、いずれも専門的な知識が必要です。
