不動産売却時の空き家特例とは？特例の概要と空き家売却のポイント
空き家特例は、空き家の売却時に譲渡所得税の軽減を受けるための税制優遇措置です。一定の条件を満たすと空き家に適用され、譲渡所得から最大3000万円の控除ができます。この特例は2027年まで延長され、空き家問題の解決を促進します。
空き家を所有し続けることには、固定資産税の増加や放火、不法侵入などのリスクがあります。また、空き家を売却することで遺産分割を円滑に進められ、維持費や管理の負担を減らすことも可能です。
目次
空き家特例の概要と適用条件
空き家の増加が社会問題となるなかで、空き家特例はその有効活用を促進するための重要な制度となっています。この特例を利用することで、空き家を売却する際に税制面での優遇を受けられ、売却のハードルが低くなります。こちらでは、この特例の内容と適用条件について詳しく解説します。
◇空き家特例とは
空き家特例とは、一定の条件を満たす空き家を売却した際に譲渡所得税の軽減を受けられる税制優遇措置です。この特例は空き家の有効活用を促し、空き家問題の解決を支援することを目的としています。
この特例を利用することで、譲渡所得から最大3000万円の控除を受けられ、空き家売却時の税負担が大幅に軽減されます。
なお、この空き家特例はもともと2023年12月31日までの適用期限が設けられていましたが、現在は2027年12月31日まで延長され、さらに多くの空き家が売却されることが期待されています。
◇空き家特例の主な適用条件
空き家特例を適用するための主な条件は、以下のようになります。
建物の要件
・1981年5月31日以前に建築されたこと。
・区分所有建物でないこと（マンションなどの区分所有建物は対象外）。
敷地の要件
・被相続人が居住していた家屋の敷地であること。
建物の利用状況の要件
・相続開始直前に被相続人以外の者が居住していないこと。
・被相続人が老人ホーム等に入居していた場合、入居前に被相続人以外の者が居住していなかったこと。
相続人の要件
・建物と敷地の両方を相続により取得していること。
譲渡の要件
・相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
これ以外にもさまざまな要件があるため、事前の確認が必要です。詳しくは、佐倉市・四街道市・酒々井町の役所のホームページなどで確認しておきましょう。
空き家を相続するとトラブルに巻き込まれるリスクも
画像出典：フォトAC
空き家を相続して所有し続けることには、いくつかのリスクがあります。これらのリスクは財産価値の低下や金銭的負担の増加につながる可能性があります。以下に、空き家を所有し続けることによる主なリスクについて解説します。
◇固定資産税が高くなる可能性がある
相続した空き家を所有し続けることによる経済的なリスクのひとつは、固定資産税の負担が増す可能性がある点です。特に、空き家が「特定空家等」に指定されると、このリスクが顕著に現れます。
特定空家等とは、自治体の基準に基づき、放置されることで周囲に悪影響を与える恐れがあると判断された空き家のことです。この状態になると、通常の住宅用地に適用される軽減措置が適用されなくなります。
◇放火や不法投棄のリスクがある
空き家は、放火や不法投棄のターゲットになりやすい場所です。特に、人目の少ない場所や、人が住んでいないことが明らかな場合、悪意を持つ人々が建物を利用して不法行為を行う可能性があります。放火されると、火災が周辺に広がる危険があり、近隣の住民や施設に被害が及ぶ可能性も考えられます。
また、空き家周辺にゴミが不法に投棄されることもあり、これにより環境が悪化し地域の評判にも影響を与えるため、放火や不法投棄を防ぐための対策が必要です。
◇不法侵入者に住み着かれる可能性がある
空き家は居住者がいないため、不法侵入者にとって魅力的なターゲットになりやすい場所です。不法侵入者が家屋に住み着くと、物件の劣化が進むだけでなく、治安面での問題が発生することもあります。状況が悪化すると、警察との対応や法的な手続きが必要になるケースも少なくありません。
空き家を売却すれば遺産分割もスムーズ
空き家を売却することは、遺産分割をスムーズに進めるための有効な方法のひとつです。相続した不動産の管理には時間や費用がかかるため、早めに売却を検討することで多くのメリットが得られます。以下では、空き家を売却することの利点について解説します。
◇買い手が見つけやすい
譲渡期間は相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。3年以内であれば空き家の状態も良く、買い手が見つかりやすくなります。しかし、3年を超えると建物が老朽化し価値が下がり、買い手が見つかりにくくなるため注意が必要です。
◇遺産分割がスムーズになる
不動産は現金のように簡単に分割できないため、相続人が複数いる場合、遺産分割の調整に手間取ることが少なくありません。現金であれば均等に分けられますが、不動産は物理的に分割するのが難しく、相続人同士で共有状態になると管理や意思決定が複雑化しがちです。
空き家を売却し現金化することで、財産を相続人間で公平に分配しやすくなり、トラブルのリスクが軽減されます。売却によって現金という形で資産が確定するため、相続人全員に公平に分けられ、遺産分割も円滑に進みやすくなります。
◇維持費がかからなくなる
相続した空き家をそのまま所有し続けると、建物の維持や修繕にかかる費用が発生し続けます。特に築年数が経過した建物は、老朽化による修繕が必要となり、維持費が高額になることも少なくありません。
売却することで、維持や管理にかかる費用がなくなり、相続人が金銭的な負担を負うことなく、空き家のリスクから解放されます。
空き家を売却する際の注意点
空き家を売却する際には、いくつかの重要なポイントに注意する必要があります。これらの点を事前に理解しておくことで、スムーズな売却が可能になり、無用なトラブルを避けられます。
◇名義変更は早めにしておく
空き家を売却するには、まず名義を自分のものに変更しておくことが重要です。不動産の名義が相続人に変更されていない場合、売却手続きを進められず、売却の機会を逃す恐れがあります。早めに名義変更の手続きを行うことで、売却のタイミングを逃さず、迅速に手続きを進められるようになります。
◇売却方法を慎重に選ぶ
空き家の売却方法には、仲介と買取があります。仲介は市場価格に近い値で売却できる反面、完了までに時間がかかることがあります。一方、買取は早期に現金化できる利点があるものの、売却額は低めです。空き家特例の適用期限を考慮し、3年以内の売却を目指す場合は、適切な売却方法を選択しましょう。
◇古い建物は解体して売却する
建物が老朽化している場合、解体して土地として売却するほうが売りやすくなることがあります。特に、長期間放置された空き家は老朽化が進み、購入希望者が敬遠しがちです。
解体すると土地として売りやすくなりますが、早く解体しすぎると住宅用地の固定資産税軽減措置が適用されなくなり、固定資産税が上がる可能性があるため注意が必要です。
空き家の売却を検討する際には、まず不動産売却を専門に扱う業者に相談し、適切なアドバイスをもらうことが重要です。そのうえで、最適な売却方法やタイミングを判断していきましょう。
空き家特例は、空き家を売却する際に譲渡所得税を軽減する税制優遇措置で、最大3000万円の控除が受けられます。この特例は2027年まで延長され、空き家問題の解決を促進します。特例を適用するには、特定の条件を満たす必要があります。
例えば、空き家は1981年以前に建てられた住宅で、相続されたものでなければなりません。また、相続後3年以内に売却しなければ適用されません。その以外にも条件があるため、事前に確認が必要です。
空き家を所有し続けることには、固定資産税の増加や放火、不法侵入といったリスクがあります。また、空き家の管理費用も増加するため、売却を検討することが推奨されます。空き家を売却することで、遺産分割がスムーズになり、維持費や管理負担を減らせます。
空き家を売却する際は、まず名義変更を行い、適切な売却方法（仲介や買取）を選ぶことが大切です。高額売却を狙うなら仲介、早く現金化したい場合は買取が適しています。
建物が老朽化している場合は解体して土地として売る選択肢もあります。ただし、解体すると固定資産税が上がる可能性があるため、更地にするタイミングが重要です。特例の適用期限や注意点をよく確認し、専門家のアドバイスを受けながら売却の準備を進めましょう。
