不動産売却時に適用できる3000万円控除とは？計算例や注意点も
不動産売却時に利用できる3000万円控除は、「居住用財産を譲渡した場合の特別控除」のことです。売却益に対して、最大3000万円まで税金がかからない特例ですが、適用にはいくつかの要件があります。主な要件には、居住用であること、売却年に譲渡損失の特例を使っていないことなどです。
また、空き家や取り壊し後の不動産、賃貸物件には適用されない場合があります。3000万円控除を受けるには確定申告が必要です。併用できる特例もありますが、住宅ローン控除や買い換え特例とは併用できないため、事前に確認が重要です。
目次
不動産売却時に利用できる3000万控除とは
不動産売却をした際に、購入金額と比較して利益が出た場合には、譲渡所得税が発生します。しかし、3000万円控除の特例を活用できれば、3000万円までの利益に対しては税金が発生しません。
こちらでは上佐倉市・四街道市・酒々井町で不動産売却をご検討中の方のために、3000万円控除について、さらに詳しく解説します。
◇3,000万円控除とは
3000万円控除とは、正式には「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」といいます。不動産売却時に発生する譲渡所得を3000万円まで控除できる特例です。
土地や家屋など、不動産の売買は高額の取引になるケースもよくあり、場合によっては、購入したときよりも高額で売却できるケースも珍しくありません。売却益が出た場合は、3000万円控除の特例が適用できるか、ぜひ確認してください。
◇3000万円控除の適用要件
3000万円控除を適用するためには、必要要件を満たす必要があります。要件は、以下のとおりです。
・居住している、あるいは転居後3年以内のマイホーム
・不動産の買主が家族などの特別の関係でない
・売却した年の前年あるいは前々年に譲渡損失の損益通算や損失の繰越控除の特例を受けていない
・売却した年の前年あるいは前々年にマイホームの買い換えや交換の特例を受けていない
・売却不動産に対して他の特例を受けていない
・災害によって売却する場合、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までの売却
不動産を売却した際は、上記の要件を満たしているか確認しましょう。
◇適用されない家屋の条件
上述の適用要件を満たしていたとしても、特例が適用されない家屋もあります。主に、以下のような条件に当てはまる際は特例が適用されません。
・3000万円控除の特例を受ける目的で売買されたと判断される場合
・自宅新築の間の一時的な家屋として購入した場合
・上記以外の一時的な目的で住んでいた家屋
・趣味・娯楽・保養を目的とした家屋
上記のような自覚がなかったとしても、適用外の家屋として認定されてしまう可能性もあるため、不安がある場合は事前に専門家に相談するとよいでしょう。
控除の適用、非適用が分かれるその他のケース
3000万円控除の適用と非適用の判断が分かれるケースは、上述の件以外にもあります。居住用財産としてみなされるかどうかが、判断の基準となります。以下に、特例が非適用となりやすいケースの代表例を紹介します。
◇空き家の場合
対象物件がマイホームであったとしても、実質的に空き家であった場合は適用が受けられません。例えば、高齢者が老人ホームに入居し、マイホームを空き家にした場合、いつでも住める状態であったとしても居住用財産として認定されない場合があります。
マイホームが空き家になり、戻る見込みがない場合には、特例の適用を受けるため早めの売却が賢い選択であるかもしれません。
◇取り壊しの場合
マイホームを取り壊した場合、敷地の取り扱い方によっては3000万円の特例が受けられなくなる場合があります。家屋取り壊しの1年以内に売買契約をしている場合は、居住しなくなってから3年以内に敷地の引き渡しを終えると適用が受けられます。
◇人に貸していた場合
売却する不動産を他人に賃貸していた場合も、状況によって3000万円控除の特例が受けられなくなります。所有者が当該物件に居住しなくなってから3年目の年末を超過すると、特例適用が受けられません。そのため、他人に賃貸している不動産物件の売却で特例適用を受けたい場合には、自分が住まなくなってからの年数に配慮することが大切です。
入居者との立ち退き問題にならないよう、賃貸契約を2～3年の定期契約にしておくなど、賃貸を開始する時点で対応が必要となります。
3000万円控除の適用を受けるためには？
3000万円控除の特例は、要件を満たしていれば自動的に適用されるわけではありません。必要書類を準備し、所定の手続きを経たうえで適用されます。
以下では、3000万円控除の特例を受けるために必要な確定申告と、準備を要する書類についての説明をします。
◇確定申告を行う必要がある
確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得および所得税納税額を計算し、源泉税や予定納税などで納税済の金額との過不足を精算する手続きのことです。居住地管轄の税務署に必要書類を提出する形で行います。
◇確定申告書に譲渡所得の内訳書の添付が必要
3000万円控除の特例を受けるためには、通常の確定申告書に加えて、譲渡所得の内訳書を作成して提出する必要があります。これら2つの書類は、国税庁ホームページからダウンロードが可能です。税務署に行くと、紙面の形式で受け取ることも可能です。
譲渡所得の内訳書には、売却する不動産に関する情報を多く記載する必要があります。所在地や所有者および利用の状況などはもちろん、購入額や売却額および取得・譲渡の際に要した諸費用の記載が求められます。減価償却費の算出など、専門的な内容も含まれるため、不安な人は税務署で相談を受けるのがよいでしょう。国税庁確定申告書作成コーナーのサイトであれば、入力箇所を順に提示してくれるため、こちらの利用も検討してみてください。
◇他に用意する書類
3000万円控除の特例を受けるために必要な他の書類は、以下のとおりです。
・戸籍の附票・削除した戸籍の附票（写し可）
・売買契約書の写し
・譲渡した建物や土地の全部事項証明書
・本人確認書類
戸籍の附票など、役所に申請して入手する必要がある書類もあるため、事前に準備しておくと安心です。
3000万円控除を利用する前に注意すべき点
3000万円控除の特例は、税負担を大幅に抑えられる魅力的な制度です。しかし、他の特例との併用など理解しておかないと後悔することもいくつかあります。
◇対象不動産が要件を満たしているか確認する
売却する対象の不動産が、適用要件を満たしているか、あらかじめ確認しましょう。上述のとおり、3000万円控除の特例を受けるためには細かく設定された条件を満たしている必要があります。マイホームであるからといって、必ず適用されるわけではありません。
特に、居住しなくなってから3年目の年末までに売却するなど、期限のあるルールも多く存在するため、判断が難しい面も多いです。適用を受けられるか不安な場合は、税務署に相談するとよいでしょう。節税に関してアドバイスを受けたい場合は、税理士に相談するのも有効な選択肢です。
◇3000万円控除と併用できる特例
不動産売却に関連して、3000万円控除以外にもいくつかの特例が用意されています。3000万円控除の特例と併用できるものとできないものがあるため、税務上より有利になる方法を検討しましょう。
3000万円控除と併用できる特例の代表例は、10年超所有軽減税率の特例です。10年以上所有した不動産を売却する場合に、通常の譲渡所得よりも税率の優遇が受けられる特例で、高額の譲渡所得が発生した場合の税負担を大幅に抑えられます。
◇併用できない特例がある点も注意する
一方、3000万円控除と併用できない特例の代表例は、住宅ローン控除と買い換え特例です。
住宅ローン控除は、新しくマイホームを購入する際に用いた住宅ローンの残高の0.7%の税額控除が受けられる制度です。最大13年間の適用が受けられます。買い替え特例は、発生した譲渡益を繰り越して、新しく購入したマイホームを売却する際に発生した譲渡益に上乗せして譲渡所得を計算する方法です。
不動産売却時に利用できる「3000万円控除」とは、正式名称を「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」といい、譲渡所得税を最大3000万円まで非課税にできる制度です。不動産取引は高額なケースが多いため、売却益が出た場合には特例が適用できるか確認することで、大きな節税効果を得られる可能性があります。
適用にはいくつかの条件があり、例えば、売却する物件が居住用であること、転居後3年以内の売却であること、買主が家族などの特別な関係にないこと、そして他の譲渡損失や買い換え特例を併用していないことが挙げられます。
また、空き家や取り壊し後の敷地、賃貸物件など、条件を満たさない場合には特例が適用されないこともあります。さらに、特例を受けるためには確定申告が必要で、譲渡所得の内訳書や戸籍の附票、売買契約書などの書類を準備する必要があります。
一方で、この特例は住宅ローン控除や買い換え特例と併用することはできないため、事前にどの制度が最も有利になるかを慎重に検討することが重要です。併用可能な特例には、10年以上所有した不動産を売却する場合に税率が軽減される「10年超所有軽減税率の特例」があります。
3000万円控除を活用するためには、適用要件をしっかり確認したうえで必要な手続きを進めることが大切です。税負担を大幅に抑えられる一方で、手続きや要件が複雑なため、不安がある場合は早めに税務署や税理士に相談し、安心して進められる環境を整えるとよいでしょう。
